주택재건축 정비계획 수립(안) 의견청취의 건

- 일산서구 탄현동 28번지(탄현주공아파트) -

심 사 보 고 서

2006.  9.   13.

도시건설위원회

1. 심 사 경 과

가. 제출일자 및 제출자 : 2006.  08.  25. 고양시장

나. 회   부    일   자 : 2006.  08.  28.

다. 상   정    일   자 : 제118회 고양시의회(제1차정례획)

제1차 도시건설위원회(2006. 09. 06)

(상정, 제안설명, 검토보고, 질의․답변, 의견채택 가결)

2. 제안설명의 요지

(제안설명자 : 도시건설국장 윤경한)

○ 본 정비사업대상 부지는 5층 규모의 아파트단지로서 “도시 및 주거환경정비법”제4조 및 동법 시행령 제10조, 별표1에 의한 노후․불량 건축물로서 기존세대수 및 또는 재건축 사업 예정 세대수가 300세대 이상이거나, 그 부지면적이 10,000㎡ 이상인 부지에 해당하여, 재건축 사업을 위한 정비계획 수립 및 정비구역 지정 대상지역이며, 정밀안전진단 결과 재건축 판정을 받은 지역으로서,

○ 본 대상지역은 노후화에 따른 안전성 및 보수보강비의 과다발생으로 비경제적이고, 주거환경을 악화시키는 요인이 있어, 재건축 사업을 통한 주거환경개선이 시급한 지역으로, 재건축 관련 지구단위계획이 결정고시(고양시고시-178호)되었기에, 당해 기고시된 지구단위계획내용을 반영하여 임대주택 건설계획을 포함한 정비계획을 수립하여 계획적인 개발과 쾌적한 주거환경을 도모하고자, 정비계획 수립(안)에 대해 심의 요청한 사항임

3. 주요골자

가. 도시및주거환경정비법상의 정비계획 내용(법 제4조, 시행령 제13조)

1) 정비사업의 명칭

정비사업의 명칭	탄현주공 아파트 주택재건축 정비사업

2) 정비구역 및 그 면적

지정구분	사업의 구분	위치	면 적(㎡)	비 고
신규	아파트재건축 정비사업	고양시 일산서구 탄현동 28번지	25,069.6	지구단위 계획구역

3) 도시계획시설(정비기반시설)의 설치에 관한계획

시 설 명		위 치	면적(㎡)	비율 (%)	설치자(시행자)	비 고
계		탄현동 28일원	1,713.0	6.83	탄현주공아파트 재건축정비사업조합	기부채납 1,713.0㎡
구역내	중로3-48	탄현동 28일원	388.0	1.55	탄현주공아파트 재건축정비사업조합	기부채납 388.0㎡
	공공공지	탄현동 28일원	485.0	1.93	탄현주공아파트 재건축정비사업조합	기부채납 485.0㎡
구역외	중로3-48	탄현동 28일원	205.0	0.82	탄현주공아파트 재건축정비사업조합	기부채납 205.0㎡
	소로3-368	탄현동 28일원	635.0	2.53	탄현주공아파트 재건축정비사업조합	기부채납 635.0㎡
기 타 사 항		◦도시계획시설(정비기반시설)은 지구단위계획 수립시 도시관리계획 결정(변경) 절차를 이행하며, 중로3-48호선은 일부도로를 추가로 포함함에 따라 당초 지구단위계획 대비 18㎡ 증가함 ◦위의 사항은 금회 사업시 탄현주공아파트 재건축 조합에서 부담하여 설치 하는 정비기반시설 내역이며 개설 및 설치 후 고양시에 기부채납 함

4) 공동이용시설의 설치에 관한 계획

시설 구분	시설의 종류	면 적			비고
		기 준		계 획
공동 이용 시설	주민운동시설	300㎡+(631세대-500세대) /200× 150㎡	398.25㎡	500.0㎡
	주민공동시설	50㎡+(631세대-300세대)× 0.1㎡	83.10㎡	145.25㎡
	관리사무소	10㎡+(631세대-50세대)× 0.05㎡ (최소면적 66㎡이상)	66.0㎡	145.25㎡
	노인정	20㎡+(631세대-150세대)× 0.1㎡	68.1㎡	141.85㎡
	보육시설	시설30인(4.29/인)	128.7㎡	144.09㎡
	어린이놀이터	300㎡+(631세대-100세대)×1㎡	831.0㎡	900.0㎡
	유치원	2,000세대 이상일 경우 해당	해당없음	-
기타사항		◦그 외의 언급치 않은 시설은 주택법 및 주택건설기준등에 관한 규정에 따라 설치토록 함 ◦행정절차 이행중 변동될 수 있음

5) 건축물의 주용도·건폐율·용적률·높이·층수 및 연면적에 관한 계획

구 역 명	구 분	계 획 내 용	비고
탄현주공 아파트 주택재건축 정비구역	주 용 도	공동주택(공동이용시설 및 부대복리시설 포함)	지구단위계획 사항을 반영하며, 임대주택 건립에 따른 층수 증가로 말미암아 용도지역 변경 및 층수변경을 수반함
	건 폐 율	21.28%이하
	용 적 률	244.88%이하
	높 이	28층이하
	연 면 적	68,494.69㎡

6) 도시경관과 환경보전 및 재난방지에 관한계획

계 획	구 분	계 획 내 용
도 시 경 관 계 획	주동길이	◦주동길이는 4호 이내로 제한
	지붕	◦평지붕 및 라운드(경사지붕)형 혼합으로 하되 평지붕은 조형물 등의 요소를 가미하여 단조로운 계획 지양
	저층부 필로티	◦저층부 개방감 및 휴게공간, 통로연결 등을 위한 필로티 설치 권장
	기타	◦옥상의 설비기기 등 경관 불량요소는 건축물 전면에서 보이지 않토록 설치
환 경 보 전 계 획	우 수 유 출	◦투수가 가능한 포장재료를 이용하여 시공토록 하여 우수유출량 저하 계획
	기 존 수 목 활 용 계 획	◦추후 재건축 정비사업시 보존가치가 높은 수목 및 수종은 기존 수목을 최대한 활용하는 방안을 별도로 마련하여 시행
재 난 방 지 계 획	화 재	◦건축법 및 소방관계법의 방화에 관한 규정 및 관련법규를 준수하여 종합적 방재계획수립
	수 해	◦지구주변지역의 우수관망을 충분히 설치하도록 하며, 지구내부로의 유입을 최소한으로 억제
	교 통	◦재해시 소방도로로서의 기능 수행이 가능하도록 진입로 및 내부동선체계 구축

7) 정비사업시행 예정시기

정비사업의 예정시기	기준년도 : 2005년, 목표연도 : 2008년

8) 임대주택에 관한 계획

구 분		내 용	비 고
대지면적	기정	25,585.0㎡
	계획	24,196.6㎡	도시계획시설 기부채납 : 1,078.0㎡ 예정지 측량감소면적 : 310.4㎡
연면적	기정	23,064.74㎡
	계획	68,494.69㎡
용적률	기정	95.32%	계획대지면적 기준
	계획	244.88%
증가 용적률		149.56%
임대주택비율		증가되는 용적률의 25%	순수임대용적률:38.46%
사업 용적률		282.47%	임대주택 건립에 따른 용적률 완화적용시
기 타 사 항		◦도시및주거환경정비법 제30조의2 규정에 의거 사업시행인가 신청전 재건축임대주택의 규모 등 재건축임대주택에 관한 사항을 인수자와 협의하며, 조합원에게 공급되고 남은 주택을 대상으로 공개추첨의 방법에 의하여 인수자에게 공급하는 재건축임대주택을 선정하도록 함

9) 용도지역계획(국토의계획및이용에관한법 제52조제1항 각호에 관한계획)

(제2종일반주거지역→제3종일반주거지역)

구 분		면 적(㎡)			구성비(%)	비 고
		기 정	변 경	변경후
주거지역	소 계	25,069.6	-	25,069.6	100.0
	제2종일반주거지역	25,069.6	감)25,069.6	-	-
	제3종일반주거지역	-	증)25,069.6	25,069.6	100.0

10) 정비사업의 시행방법

정비사업의 시행방법	◦ 도시및주거환경정비법 제48조 규정에 의하여 인가받은 관리처분계획에 따라 공동주택 및 부대복리시설을 건설하여 공급

11) 법 제6조제1항제2호의 규정에 의한 방법으로 시행하는 주거환경개선사업의 경우 법 제7조 규정에 의한 사업시행자로 예정된 자

해당사항 없음

12) 기존건축물의 정비·개량에 관한 계획

구분	구역구분	면적(㎡)	위치	주된 용도	건폐율 (%)	용적률 (%)	층수 (층)
	명칭
신규	탄현주공 아파트 주택재건축 정비구역	24,196.6	고양시 일산서구 탄현동 28번지	아파트 및 부대복리시설	21.28% 이하	244.88% 이하	최고 28층 이하
주택의 규모 및 규모별 건설비율 (임대주택포함시)		◦전용면적 85㎡ 초과 규모의 건설비율 : 총건설세대수의 9.67% ◦전용면적 60~85㎡ 이하 규모의 건설비율 : 총건설세대수의 67.51% ◦전용면적 60㎡ 이하 규모의 건설비율 : 총건설세대수의 22.82%
기존건축물에 관한계획		◦대상지내 기존 12개동(총480세대) 및 관리동 1개동은 모두 철거후 신축계획

13) 정비기반시설계획

“3) 도시계획시설(정비기반시설)의 설치에 관한계획”과 동일함

14) 법 제34조의 규정에 의하여 정비구역을 2이상의 구역으로 분할하여 정비사업을 시행하고자 하는 경우 그 분할에 관한 계획

해당사항 없음

15) 건축선에 관한 계획

위 치	계 획 내 용	폭 원	비 고
북측 학교변	건축한계선	6 m
서측 소로2-188호선변	건축한계선	6 m
남측 소로3-368호선변	건축한계선	6 m

16) 정비사업의 시행으로 증가할 것으로 예상되는 세대수

구 분		공 동 주 택				비 고
		합계	전용면적 60㎡ 이하	전용면적 60∼85㎡ 이하	전용면적 85㎡ 초과
계획지표		100%	20%이상	40%이상	40%이하
현황세대수		480	480	-	-	-
계 획 세대수	세대	525 (631)	54 (144)	410 (426)	61 (61)	증가:45세대 (151세대)
	%	100.00 (100.00)	10.29 (22.82)	78.09 (67.51)	11.62 (9.67)	-

※ (  )는 임대주택을 포함한 세대수 기준임

17) 홍수 등 재해에 대한 취약요인에 관한 검토결과

구 분	계 획 내 용
화 재	◦건축법 및 소방관계법의 방화에 관한 규정 및 관련법규를 준수하여 종합적 방재계획수립
수 해	◦지구주변지역의 우수관망을 충분히 설치하도록 하며, 지구내부로의 유입을 최소한으로 억제
교 통	◦재해시 소방도로로서의 기능 수행이 가능하도록 진입로 및 내부동선체계 구축

나. 경기도 도시 및 주거환경 정비조례상의 정비계획 내용(조례 제8조 관련)

1) 가구 또는 획지에 관한 계획

연 번	가구번호	지 번	획지면적	계획내용
1	1BL-①	경기도 고양시 일산서구 탄현동 28번지	24,196.6	아파트 및 부대복리시설

2) 임대주택건설에관한계획

“ 1. 8) 임대주택에 관한계획”과 동일함

3) 주민의소득원개발에 관한 사항(주거환경개선사업에 한한다)

해당없음

다. 기타사항

1) 정비사업의 시행자 : 탄현주공 주택재건축 정비사업조합

2) 특이사항 : 정비계획․구역지정에 대한 고시가 있으면 국토의계획 및 이용에 관한법률에 의한 제1종지구단위계획구역으로 결정․고시된 것으로 봄(도시및주거환경정비법 제4조 제4항)

4. 전문위원 검토보고

(전문위원 : 이동희)

○ 본 의견청취의 건은 고양시 일산서구 탄현동 28번지에 소재한 주공아파트의 주택 재건축을 위한 정비계획 수립안에 대한 의견청취의 건임.

○ 현 공동주택 및 재건축 사업계획 현황

구 분	대지면적(㎡)	건축연면적 (㎡)	용적율(%)	층수	동수
현 황	25,585.0	23,064.74	95.32	5	12
계 획	24,196.6	68,494.69	244.88 (282.47)	28	13

구 분	세대수	용도지역	비 고
현 황	480	제2종 일반주거지역
계 획	525 (631)	제3종 일반주거지역

※ ( )는 임대주택 포함한 경우의 계획임

※ 계획대지 면적의 감소는 도로 등 기반시설로 기부채납되는 873㎡의 면적을 제외한 실제면적으로 사업부지 면적이 축소됨

○ 재건축 추진 경과

- 탄현동 소재 주공아파트는 건축 준공된지 16년이 경과된 아파트로서 현행법상 노후불량 주택의 최소기준인 20년 이상에는 해당되지 않으나 지난 2002년 예비안전진단, 2003년 6월 정밀안전진단을 자체적으로 실시한 결과 건물의 안정성과 주거 기능 및 환경 등 부분에서 다수의 건물이 C등급 또는 D등급으로 불량한 건축물 상태로 판정을 받은바 있음.

- 이에 재건축 주택조합으로 부터 재건축사업을 위한 2004년 11월 지구단위계획 입안 제안서가 제출되어 2005년 12월 지구단위계획 구역 결정 고시를 득하였고,

- 2006년 1월 정비계획 수립을 제안, 2월～3월 주민공람, 3월 15일에 제114회 고양시의회 임시회 의견청취(의견채택 의결)를 득하여 4월 6일에 경기도에 신청하였으며, 4월 17일 경기도로부터 지구단위계획 결정시 층수(24층 이하) 계획과 동 구역지정 신청시 층수(31층 이하) 기준이 상이한데 대한 보완이 통보되어 제안자의 요구로 6월 9일 회송한 바 있으며, 이에 따라 사업계획 내용을 변경 내용을 보완하여 다시금 절차를 이행 중에 있는 사항임.

※제114회 고양시의회 임시회 의결 <기타의견 채택> 내용

- 36억원의 기반시설 부담금은 최대한 검토 및 협의해서 주변 기반시설 확보에 부담될 수 있도록 할 것.

- 추가로 부담해야할 도시기반시설을 면밀히 검토해서 사업주체가 부담할 수 있도록 할 것.

- 초등학교 방향으로 가는 도로는 보행안전을 확보하기 위한 인도를 적정하게 설치할 것

○ 정비계획 변경 및 보완 재입안 요지

- 계획부지 면적에 대한 증감은 없으며,

- 당초 정비계획 중 지구단위계획에서 최고층수를 24층 이하로 정한 사항에 대하여 정비계획 입안시 임대주택을 반영하여 최고 층수를 31층으로 입안하였으나,

이에 대하여 경기도로부터 법적근거를 제출토록 보완요구됨에 따라 임대주택을 반영한 층수 상향을 위하여 용도지역을 제2종 일반주거지역에서 제3종 일반주거지역으로 상향하고 계획층수를 최고 31층에서 28층이하로 상향코자 하는 사항임

구 분	용도지역	계획세대수	상한용적율	실제용적율	최고층수
기정계획	제2종 일반주거	538 (644)	250%이하	248.89%	24층이하 (31층이하)
계 획	제3종 일반주거	525 (631)	244.88%이하	244.88%	24층이하 (28층이하)

※ ( )는 임대주택 포함시 계획임

○ 검토 결과

본 탄현 주공아파트 재건축 정비계획안에 대한 의견청취 건에 대하여는, 정밀안전진단 결과에 따라 건물의 안정성과 주거 기능 및 환경이 불량한 주택으로 판정을 받아 거주민의 안정과 쾌적한 주거환경을 확보하기 위한 재건축 계획안으로서 타당한 것으로 판단됨.

다만 재건축계획안이 주변지역에 미치는 영향, 인접지역과 연계된 개발계획, 도시기반시설 적정여부 등을 면밀히 검토하여 주변지역의 개발방향을 제시하고 난개발이 되지 않도록 계획 관리에 철저를 기하여야 할 것으로 사료됨.

5. 질의 및 답변요지

ꡒ생  략ꡓ

6. 토 론 요 지

ꡒ없  음“

7. 심사결과

ꡒ원안 가결ꡓ

8. 소수의견 요지

ꡒ없  음“

9. 기타 필요한 사항

ꡒ없  음“