고양 관산동 도시환경정비구역 정비계획 및 정비구역 변경지정안 의견청취의 건

심 사 보 고 서

2007.   7.   6.

건설교통위원회

1. 심 사 경 과

가. 제출일자 및 제출자 : 2007.  06.  25. 고양시장

나. 회   부    일   자 : 2007.  06.  27.

다. 상   정    일   자 : 제126회 고양시의회(제1차 정례회)

제1차 건설교통위원회(2007. 07. 05)

(상정, 제안설명, 검토보고, 질의․답변, 의견채택 가결)

2. 제안설명의 요지

(제안설명자 : 도시주택국장 윤경한)

○ 관산동 도시환경정비사업 대상지는 구역면적이 6,986㎡(약2,114평)의 소규모 사업부지로서 기존 벽제종합시장의 현대화를 위해 영세 상인들이 조합을 결성하여 추진하는 사업으로

○ 경기도 도시계획위원회의 심의를 거쳐 정비구역으로 지정(2005.9.26.)하고 이후 교통영향평가 심의를 거쳐 건축허가 사전승인신청(2007.5.8.) 진행 중 교통영향평가에 의한 가감속차로 및 보도에 대한 도시계획시설 결정에 대한 재검토 요청이 있어

○ 경기도와의 사전조율을 거쳐 당초 사업계획의 세부계획내용 변경없이 공공시설용지의 추가제공에 따른 건폐율과 용적률을 완화(인센티브)하고 착오 적용된 구역면적의 정정을 위한 정비구역 변경지정을 추진하게 되었으며 도시 및 주거환경정비법 제4조 규정에 의거, 의회 의견청취 요청 사항임

3. 주요골자

가. 정비구역 지정(변경)

1) 정비구역 변경지정 결정조서

지정 구분	사업의 구분	구역의 명칭	위 치	면 적(㎡)			비 고
				기 정	변 경	변경후
변경	도시 환경 정비 사업	고양 관산동 도시환경 정비구역	덕양구 관산동 178-52번지 일원	7,004	감)18	6,986	경기도제2청 고시 제2005-5106호 (2005.9.26)

2) 정비구역 변경지정 결정사유서

지정 구분	도면 표시 번호	위 치	면적(㎡)	결 정 사 유
변경	①	덕양구 관산동 178-52번지 일원	6,986	∙누락지번(178-17번지, 178-34번지) 정정이기 및 도로사용 부분(178-6번지, 180-11번지)의 편입면적을 구역면적에서 제척 : 감)18㎡ ※누락지번 정정이기 : 증)6㎡ - 178-17번지(편입면적 1㎡) : 공부면적(96㎡) - 178-34번지(편입면적 5㎡) : 공부면적(5㎡) ※도로사용부분 제척 : 감)24㎡ - 178-6번지(도로편입면적 21㎡) : 579㎡→498㎡ - 180-11번지(도로편입면적 3㎡) : 190㎡→187㎡

나. 정비계획(변경)

1) 도시계획시설의 설치에 관한 계획

가) 교통시설

■ 도로 결정(변경) 조서

구분	규 모				기능	연장 (m)	기 점	종 점	사용 형태	주 요 경과지	최 초 결정일	비 고
	등급	류별	번호	폭원 (m)
기정	대로	1	11	35	주간선도 로	9,078	동산동305	관산동157	일반 도로	-	경고제20호 (1995.1.23)
변경	대로	1	11	35-43	주간선도 로	9,078	동산동 305	관산동157	일반 도로	-		보도 기부채납
기정	중로	3	64	12～15	국지 도로	400	대로 1-11	중로 2-61	일반 도로	-	경고제05-5106호 (2005.9.26)
기정	소로	1	69	10	국지 도로	120	중로 3-64	소로 2-169	일반 도로	-	경고제05-5106호 (2005.9.26)
변경	소로	1	69	10～13	국지 도로	120	중로 3-64	소로 2-169	일반 도로	-		보도 및 완화차로 기부채납
기정	소로	2	169	8	국지 도로	175	대로 1-11	소로 3-139	일반 도로	-	고고제2001-8호 (2001.1.22)
변경	소로	2	169	8～9	국지 도로	175	대로 1-11	소로 3-139	일반 도로	-		차로 기부채납

■ 도로 결정(변경) 사유서

변경전 도로명	변경후 도로명	변경내용	변경사유
대로 1-11	대로 1-11	∙폭원확폭구간 기부채납 - 폭원 : 40m→43m - 연장 : 89m	∙교통영향평가에서 제시된 대지내(건축한계선) 확보된 보도(3m)를 기부채납(A=226㎡)
소로 1-69	소로 1-69	∙폭원확폭구간 기부채납 - 폭원 : 10m→13m - 연장 : 70m	∙교통영향평가에서 제시된 대지내(건축한계선) 확보된 보도(1.5m) 및 완화차로(1.5m)를 기부채납(A=201㎡)
소로 2-169	소로 2-169	∙폭원확폭구간 기부채납 - 폭원 : 8m→9m - 연장 : 53m	∙교통영향평가에서 제시된 대지내(건축한계선) 확보된 차로(1m)를 기부채납(A=53㎡)

나. 정비기반시설의 설치계획

1) 상수도

구분	급수구역	공급현황	계획내용	공급계획
기정	관산급수구역	고양정수장계통 관산배수지에서 상수공급	∙급수인구 : 1,663인 ∙보급율 : 100% ∙1인1일급수량 : 406ℓ ∙1인1일최대급수량 : 508ℓ ∙급수수요량 : 845MTD	∙고양시수도정비계획에 의거 상수도 공급계획 수립 - 2006년부터 광역상수도5,6단계 계통에서 상수를 수수토록 계획되어 있으며 - 대상지 서측의 중로3-64호선(관산시장길)변에 매설되어 있는 D=80㎜관이 D=200㎜관으로 확장 계획임으로 서측관망에서 분기, 단지내 관망을 구성하여 직접 급수하는 것으로 계획
변경			∙급수인구 : 1,674인 ∙보급율 : 100% ∙1인1일급수량 : 430ℓ ∙1인1일최대급수량 : 538ℓ ∙급수수요량 : 901MTD

2) 하수도

구분	배수구역	배수현황	계획내용	공급계획
기정	벽제 처리 구역내 벽제 1 처리 분구	합류식배제방식으로 대상지남측 곡릉천변으로 D=700㎜의 차집관거 매설	∙계획오수인구 : 1,663인 ∙유수율 : 86.6% ∙오수화율 : 90% ∙지하수율 : 10% ∙1인1일최대오수량 : 659ℓ ∙계획오수량 : 725MTD	∙고양시하수도정비계획에 의거 하수처리계획 수립 -대상지내 하수시설이 합류식으로 구성되어 있으므로 합류식 배제방식을 원칙으로 하되, 점진적으로 우․오수 분류식으로 계획 -발생오수량은 남측의 차집관거를 통하여 방류토록 계획하고 노후된 관로는 교체․정비하여 효율성 증대
변경			∙계획오수인구 : 1,674인 ∙유수율 : 86.6% ∙오수화율 : 90% ∙지하수율 : 10% ∙1인1일최대오수량 : 702ℓ ∙계획오수량 : 772MTD

다. 공동이용시설의 설치계획

시설의 종류	위 치	면적(㎡)		비 고
		기정	변경
어린이놀이터	옥상 데크부(3층)	435	517.79	∙법정기준(432㎡)의 119% 확보
노유자시설(노인정)	근린생활시설 상가내(2층)	119.62	119.62	∙법정기준(28.2㎡)의 424% 확보
경비실	공동주택 출입구	40	40	∙법정기준(10㎡)을 200% 초과하여 2개소 분산 배치

라. 기존 건축물의 정비 ․ 개량에 관한 계획

구 분	정비개량계획(동)					비 고
	합계	존치	개수	철거후 신 축	철거이주
기존건축물	21	-	-	21	-	∙가설 건축물 (5동) 포함 : 21동

마. 건축물의 주용도․건폐율․용적률․층수․높이․연면적에 관한 계획

구분	도면 번호	위 치	구 분	계 획 내 용
기정	①	고양시 덕양구 관산동 178-52번지외 33필지	주 용 도	공동주택 및 판매시설
			건 폐 율	71.54%
			용 적 률	615.30%
			층 수	23층 이하
			높 이	73.4m 이하
			연 면 적	60,262.59㎡ - 지상연면적 : 40,652.87㎡ - 지하연면적 : 19,609.72㎡
변경		고양시 덕양구 관산동 178-52번지외 35필지	주 용 도	공동주택 및 판매시설
			건 폐 율	77.46%
			용 적 률	666.22%
			층 수	23층 이하
			높 이	75.8m 이하
			연 면 적	60,669.53㎡ - 지상연면적 : 40,652.87㎡ - 지하연면적 : 20,016.66㎡

마. 건축물 배치에 관한 계획

구 분			계획내용	계획목표
기정	건 축 한계선	동측부지 경계	∙건축한계선 2.0m	∙교통 및 보행환경 개선
		서측부지 경계	-	∙교통 및 보행환경 개선 (기부채납 : 3.0m)
		남측부지 경계	∙건축한계선 3.0m	∙보행환경 개선 및 휴식공간 제공
		북측부지 경계	-	∙교통 및 보행환경 개선 (기부채납 : 2.0m)
	형 태 및 입 면	판 매 시 설	∙대로1-11호선변 3층규모 배치	∙단지내․외부지역의 편익시설 제공
		공동주택배치	∙3층 옥상데크부에 18층～20층 규모로 2개동 배치	∙용도별 공간분리를 통한 영역성 및 장소성 확보
		필로티 설치	∙보행동선 단절부에 설치	∙보행동선의 원활한 흐름 및 편의성 제공
변경	건 축 한계선	동측부지 경계	-	∙교통 및 보행환경 개선 - 차도 1.0m (기부채납) - 보행공간 2.0m는 기부채납대상 에서 제외
		서측부지 경계	-	∙교통 및 보행환경 개선 - 보도 3.0m (기 기부채납)
		남측부지 경계	-	∙보행환경 개선 및 휴식공간 제공 - 보도 3.0m (기부채납) ※쌈지형공지는 기부채납대상에서 제외
		북측부지 경계	-	∙교통 및 보행환경 개선 - 차도 3.5m (기 기부채납2m + 추가 기부채납1.5m) - 보도 1.5m (기부채납) ※공개공지는 기부채납대상에서 제외
	형 태 및 입 면	판 매 시 설	∙대로1-11호선변 3층규모 배치	∙단지내․외부지역의 편익시설 제공
		공동주택배치	∙3층 옥상데크부에 18층～20층 규모로 2개동 배치	∙용도별 공간분리를 통한 영역성 및 장소성 확보
		필로티 설치	∙보행동선 단절부에 설치	∙보행동선의 원활한 흐름 및 편의성 제공

바. 가구 및 획지에 관한 계획

구분	도면 번호	가구 번호	면적(㎡)	획 지		비 고
				위 치	면적(㎡)
기정	①	-	7,004	고양시 덕양구 관산동 178-52번지외 33필지	6,607	• 공동개발 • 기부채납(397㎡) - 가각전제 : 30㎡ - 도로(중로3-64호선) : 143㎡ - 도로(소로1-69호선) : 224㎡
변경		-	6,986	고양시 덕양구 관산동 178-52번지외 35필지	6,102	• 공동개발 • 기부채납(884㎡) - 가각전제 : 34㎡ - 도로(중로3-64호선) : 146㎡ - 도로(대로1-11호선) : 226㎡ - 도로(소로1-69호선) : 425㎡ - 도로(소로2-169호선) : 53㎡

사. 도시경관․환경보전․재난방지에 관한 계획

구 분	계 획 내 용(요 약)	비 고
도시경관	∙정비사업대상지를 중심으로 근경, 중경, 원경의 조망점을 설정하여 개발에 따른 경관시뮬레이션 분석을 통한 조망점 경관계획을 수립하고 대지내 공지계획을 통한 가로경관계획을 수립	∙도시경관계획에 별도 첨부
환경보전	∙토양, 지형변동 등의 자연환경분야와 일조, 바람 등의 생활환경분야로 구분하여 개발에 따른 환경적인 영향을 예측하고 저감방안을 마련	∙환경성 검토결과에 별도 첨부
재난방지	∙화재, 수해 등 주변여건을 고려하여 발생가능한 여러유형의 재난에 대비하기 위한 종합방재계획 수립	∙재난방지계획에 별도 첨부

4. 전문위원 검토보고

(전문위원 : 이동희)

○ 본 의견청취의 건은 고양시 덕양구 관산동 178-52번지 일원 부지면적 7,004평방미터(㎡) 지상에 주상복합아파트 건축을 목적으로 지난 2005년 9월 26일 경기도로부터 도시환경정비구역 지정고시 2005년 12월 12일 정비계획 및 정비구역 변경지정 고시를 받은바 있으며,

이후 사업시행자는 승인내용에 맞게 건축계획을 수립하여 금년 5월 경기도에 건축허가 사전승인 신청하였으나 경기도로부터 교통영향평가 결과에 대한 재검토 및 가감속차로 등 도로설치에 대한 도시계획시설 결정을 사유로 반송됨에 따라 이 내용을 반영하여 전체 지상 건축연면적의 증감 없는 범위 안에서 도시환경정비구역 정비계획 및 정비구역의 변경지정을 추진코자 하는 사항임.

○ 사업유형 및 법적 검토

- 도시환경정비사업은 「도시 및 주거환경 정비법」제2조 제2호에 열거한 4가지 유형의ꡒ정비사업ꡓ중 하나로 도시환경정비사업은ꡒ상업지역․공업지역 등으로서 토지의 효율적 이용과 도심 또는 부도심 등 도시기능의 회복이나 상권 활성화 등이 필요한 지역에서 도시환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업ꡓ으로 정의하고 있음

※ 4가지 정비사업 유형 : 주거환경개선사업, 주택재개발사업, 주택재건축사업, 도시환경정비사업

- 도시 및 주거환경정비법 제4조에 의한 의회의견청취 대상

○ 금회 변경지정 요지

- 부지면적 축소 : 7,004㎡ → 6,968(변경)

2개 지번 누락필지 면적으로 6㎡가 증가되고 또한 2개 필지는 도로로 편입된 면적 24㎡를 감소시켜 전체 18㎡의 면적의 감소가 있었음.

- 도시계획시설 도로 기부채납 면적 증가 : 397㎡ → 884㎡(증가)

당초 교통영향평가에서 제시된 가감속차로 및 보도에 대하여 건축대지내에 포함하여 차로 및 보도로 계획하였으나, 이를 건축대지 면적에서 제외시켜 도시계획시설로 결정하고 도로 및 보도로 개설하여 기부채납하는 것으로 사업계획을 변경함

사업부지와 접해 있는 도로는 총 4개소이며 전 구간에서 도로선 후퇴를 하였고, 교차점에서는 가감속차로를 계획하였음. 금번에 대로 1-11, 소로 1-69, 소로 2-169호선 등 3개노선의 가감속차로 및 도로 후퇴 부분을 도시계획시설로 추가 결정하고 있음.

- 건축계획 변경

▷ 부지면적 : 6,607㎡ → 6,102㎡(505㎡)

▷ 건폐율 : 71.54% → 77.46%(5.92%증가)

▷ 용적율 : 615.30% → 666.22%

▷ 층  수 : 23층(변경없음)

▷ 연면적 :

60,262.59㎡(지상연면적 40,652.87㎡ 지하연면적 19,609.72㎡)

→ 60,669.53㎡(지상연면적 40,652.87㎡ 지하연면적 20,016.66㎡)

※ 지하연면적이 달라진 것은 교통영향평가 의견을 반영 지하4층 부분의 주차장 면적이 다소 증가한 사항임

○ 종합의견

- 본 의견청취의 건은 기존 벽제종합시장의 현대화와 도심 재개발 등을 위하여 최소 2004년 10월 제102회 고양시의회 임시회 의결 등 절차를 거쳐 최초 2005년 9월 26일 도시환경정비구역으로 지정 고시하였고, 이후 기반시설 무상귀속 등에 따른 인센티브를 반영하여 같은 해 12월 12일 변경지정 고시를 받은 바 있는 사업지구로서,

2006년 12월 교통영향평가를 득하는 등 제반절차 이행을 완료하고 금년 5월 경기도로 건축허가 사전승인 신청하였으나 기 조건부 가결 심의필증이 교부된 교통영향평가에 대하여 뒤늦게 보완을 요구하는 경기도의 반송처분으로 불가분 사업계획을 변경하여 추진코자 하는 사항으로 행정의 일관성 결여를 지적할 수 있을 것임.

- 금번 변경 지정코자 하는 사업계획을 검토한바 전체 주상복합아파트 건축계획에 대한 변경이 없는 범위 안에서 도로의 무상귀속 면적은 증가하였고 반면에 건축대지 면적은 축소하였으며,

건축대지 면적이 축소한 만큼 기반시설 무상귀속에 대한 인센티브 범위내에서 건폐율 및 용적율을 상향조정함으로서 당초 건축계획면적을 보전해 주고 있는 등 당초와의 사업계획 대비 무리한 내용은 없는 것으로 판단됨.

- 다만 향후에는 도로로 확보하는 부분은 처음부터 도시계획시설로 결정 무상귀속케 함으로서 절차이행 지연으로 인한 손실요인을 미연에 방지하고 행정이 일관성 있게 추진되도록 하여야 겠음.

5. 질의 및 답변요지

ꡒ생  략ꡓ

6. 토 론 요 지

ꡒ없  음“

7. 심사결과

ꡒ원안 가결ꡓ- 찬성의견 채택

8. 소수의견 요지

ꡒ없  음“

9. 기타 필요한 사항

ꡒ없  음“